外墙防水到底归物业管吗？

在日常生活中，不少业主会遇到房屋外墙漏水的情况，这时大家往往会有一个疑问：外墙防水到底归物业管吗？要解答这个问题，我们需要从多个方面来进行分析。

我们要明确外墙属于建筑物的公共部分，根据《物业管理条例》等相关法律法规以及常见的物业服务合同约定，物业管理公司的职责之一就是对物业共用部位、共用设施设备进行维护和管理，从这个层面来看，外墙防水问题似乎是在物业管理的范畴之内。

具体情况还得具体分析，如果外墙防水问题是在房屋的质保期内出现的，那么责任通常在于开发商，因为在质保期内，开发商需要对房屋的质量问题负责，新建的小区在交付后的一两年内出现外墙漏水，这时候业主应该及时联系开发商，由开发商安排施工单位进行维修，在这种情况下，物业更多的是起到一个协调沟通的作用，协助业主与开发商取得联系，跟进维修进度等。

但如果房屋已经过了质保期，那么物业就需要承担起对外墙防水进行维护和管理的责任，物业可以使用住宅专项维修资金来进行外墙防水的修复工作，住宅专项维修资金是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，物业需要按照规定的程序，申请使用这笔资金，组织专业的维修队伍对外墙防水进行修复，以保障业主的正常生活。

不过，实际操作中可能会存在一些复杂的情况，部分老旧小区可能没有缴纳住宅专项维修资金，或者维修资金余额不足，在这种情况下，物业可能会面临资金短缺的难题，需要与业主进行协商，共同探讨解决方案，例如通过业主分摊费用等方式来解决外墙防水维修的资金问题。

如果外墙防水问题是由于个别业主的不当行为导致的，比如在装修过程中对墙体造成了破坏，那么责任就应该由该业主承担，物业需要查明原因，要求责任业主进行整改和修复。

外墙防水是否归物业管不能一概而论，在质保期内，主要责任在开发商；过了质保期，物业一般要负责维护管理，但具体情况还会受到资金、责任认定等多种因素的影响，业主和物业都应该了解各自的权利和义务，遇到外墙防水问题时，通过合理合法的途径来解决，共同营造一个安全、舒适的居住环境。